从普查看2008年朝阳商业地产的特点

——朝阳区二经普系列分析之十二

 

作为北京市土地面积最大的城区，历史上的朝阳区曾经以发展工业为主，第三产业的发展相对落后。随着北京市政府“十一五”规划的落实，朝阳区区域功能定位逐步转换，包括商业、写字楼在内的商业地产迅速发展，使朝阳区成为市场空间最广阔、消费观点最时尚、商业组织业态形式最齐全的亮丽区域。商业发展的巨大成就一方面得益于市区两级政府的政策扶持以及朝阳独特的区位优势积聚的商业人气，另一方面则要归功于朝阳区商业地产的蓬勃发展。

随着朝阳区房地产行业发展的日渐成熟，商业地产逐渐成为楼市的一大投资热点。针对商业地产市场跟进投资置业的客户群体增势迅猛，热销的商业地产项目又进一步拉动了房地产投资市场。2008年朝阳区实现商业地产投资额138.6亿元，较2004年第一次经济普查时增长了86.4%。

2008年朝阳区商业地产的发展主要呈现四大特点：

1、住宅的大量建设增加了区域对商业地产的需求

朝阳区地处北京城区东南部，地域广阔，且属平原地带，优越的地理位置和条件，为广大开发商所青睐。近年来，朝阳区域内先后建起了大批住宅项目，从面向普通百姓的一般商品住宅到近年来频繁推出的政策性住房，从面向高收入群体的高档公寓到设施齐全环境幽雅的别墅，多种层次的住宅类型成为商业地产迅速崛起的重要依托。2008年，朝阳区商品房施工面积3701.7万平方米，较一经普增长了37.5%。在商品房施工面积持续增长的带动下，包括商业服务业经营性用房和写字楼办公楼在内的商业地产项目施工也在不断增加。2008年，朝阳区商业地产在施项目共150个，施工面积1024.6万平方米，四年间施工面积增加了598.1万平方米，较一经普增长了1.4倍。

2、商业地产项目业态形式多样、种类齐全

从业态形式看，朝阳区在建的商业地产项目中既有独立的商业、写字楼项目，也有与各种住宅小区、文娱场所配套建设的综合型商业项目。2008年，朝阳区在建的纯商业服务业经营性项目有34个，施工面积112.1万平方米，占商业地产施工面积的10.9%，投资额21.9亿元，占商业地产投资额的15.8%；纯写字楼项目有75个，施工面积263.3万平方米，占商业地产施工面积的25.7%，投资额40.7亿元，占商业地产投资额的29.4%；与住宅小区配套建设的商业服务业及写字楼项目有115个，施工面积463.1万平方米，占商业地产施工面积的45.2%，投资额45.3亿元，占商业地产投资额的32.7%。

3、CBD功能区商业地产云集，居三大功能区首位

作为北京的国际商务中心区，CBD功能区不仅吸引了国内外众多知名企业的入驻，同时也聚集了无数房地产开发商的目光。从CBD功能区规划伊始，众多房企便纷至沓来，一座座地标性的商业楼、写字楼拔地而起，尽显国际大都市的风范。2008年CBD功能区实现商业地产项目投资74.6亿元，占朝阳区商业地产投资的比重为53.8%，其中CBD核心区实现投资27.6亿元，占CBD功能区投资的比重为37.0%。在奥运经济的带动下，2008年奥运功能区商业地产投资也有不俗表现，投资额达到30.4亿元，占朝阳区商业地产投资的21.9%。电子城功能区2008年实现商业地产项目投资26.5亿元，占19.1%。

4、商业地产租售面积成倍增长

2008年，朝阳区商业服务业经营性用房实现销售面积46.6万平方米，同比增长5.7倍，占朝阳区商品房屋销售面积的比重为9.7%；写字楼实现销售面积65.1万平方米，同比增长2.5倍，占商品房销售面积的比重为13.5%。新建商业服务业用房及写字楼出租面积218.2万平方米，同比增长89.1%，朝阳区越来越成为企业置业的首选区域。

 

杜 婷