1-7月朝阳区房地产市场运行情况简析

 

2008年以来，房地产市场观望气氛渐浓，销售面积持续下降，虽然新开工面积有所增长，但全区房地产开发投资呈现出高开低走，逐月下滑的发展态势，增速由年初增长27.3%跌至本月的1.6%。

1、房地产完成投资快速回落

1-7月全区完成房地产开发投资287.7亿元，同比增长1.6%，增速较1-6月回落7.4个百分点，是近三年来房地产投资增长的最低点。奥运前夕施工活动减少致使建安工程下滑是投资增速回落的主要原因，1-7月全区房地产建安工程完成投资148.9亿元，同比减少3.7亿元，下降2.4%，增速比去年同期下降18.1个百分点。而其他费用受去年同期基数较高影响，也表现出增长动力不足，前七个月其他费用完成投资134.2亿元，同比增长8.7%，增速比去年同期下降32.3个百分点。

2、新开工面积大幅攀升

截至7月底，全区商品房施工面积2492.8万平方米，同比增长9.6%。其中，新开工面积387.4万平方米，同比增长198.5%，占商品房施工总施工面积的15.5%，比重比上年同期提高9.8个百分点。在新开工面积中10万平方米以上的项目带动作用显著，达到17个，共310.9万平方米，占新开工总面积的80.3%。

新开工面积的大幅攀升得益于小户型商品住宅和写字楼及商业地产新开工面积的增长。截至7月底住宅新开工面积263.6万平方米，同比增长74.6%，占新开面积的68.0%。其中常营、西三旗、豆各庄等保障性住房开工带动90平方米以下住宅高增，达到154.0万平方米，同比增长6.1倍；而写字楼和商业本年新开工面积65.8万平方米，同比增长2.3倍，占新开工总面积的17.0%。

3、商品房销售面积降幅趋缓

进入2008年，市场观望气氛渐浓，全区商品房销售面积5个月降幅均低于40%。截至7月底商品房销售面积166.4万平方米，同比下降41.1%，降幅较上月缩小4个百分点。其中住宅销售面积108.9万平方米，同比下降48.6%，下降程度进一步加深，降幅比上月扩大2.3个百分点，比年初扩大17.6个百分点。

在全部销售中，现房销售呈现增长走势，实现销售面积49.3万平方米，同比增长12.1%，增速较上月提高1.9个百分点。而期房销售面积降幅有所缓解，实现销售面积117.1万平方米，同比下降50.9%，降幅比上月缩小4.6个百分点。

4、空置面积规模扩大

今年以来，全区商品房竣工面积逐月攀升，同比增速由4月份的5.7%，攀升至7月底的72.2%，竣工面积达到458.7万平方米，三个月增速提高66.5个百分点。从竣工面积的类型看，竣工住宅239.6万平方米、办公楼52.3万平方米，商业61.5万平方米，所占比重分别为52.2%、11.4%和13.4%。其中写字楼增长幅度最大，同比增长7.2倍，占竣工总面积的比重由上年同期的2.4%升至本年的11.4%，而住宅竣工面积比重下降，比去年同期减少17.9个百分点。

在销售低迷及竣工面积大幅增长的共同作用下，商品房空置面积规模持续扩大，特别是年初住宅空置面积由降转升，进一步推动空置面积增长。截至7月底全区空置面积达394.5万平米，同比增长58.6%。增速比年初扩大32.8个百分点。其中，住宅空置105.6万平方米，同比增长43.1%。非住宅商品房空置面积288.9万平方米，同比增长65.1%。其中，写字楼、商业空置同比分别增长82.2%和67.8%。

5、资金来源充足

前7个月，房地产开发累计到位资金共756.3亿元，同比增长23.5%，到位资金和完成投资比约为2.6:1，其中本年到位资金503.8亿元。从资金来源上看，国内贷款、其他资金中的定金及预售款、自筹资金是企业本年到位资金的主要渠道，分别为148.5亿元、147.3亿元和94.9亿元，所占比重为29.5%、29.2%和18.8%。

高欣萍