开发投资增幅回落 价增量缩趋势不变

              ——上半年朝阳区房地产市场运行简析

 

2008年上半年，朝阳区完成全社会固定资产投资306.2亿元，同比增长21.9%。其中，作为全社会固定资产投资主体的房地产开发投资增幅回落最为明显。上半年全区完成房地产开发投资225.8亿元，同比增长9.0%，而去年同期的增速是21.5%，增幅同比回落12.5个百分点。

上半年房地产市场运行特点主要表现在以下六个方面：

房地产开发投资增速快速回落

2006年4月以来，朝阳区房地产开发投资始终保持20%以上的高速增长，进入2008年，房地产开发投资呈现高开低走态势，投资增速在一季度末达到近两年来最高点后，快速回落，至二季度末增速跌破10%，完成投资225.8亿元，同比增长9.0%，增幅比一季度下降23.3个百分点，低于全市2.9个百分点。

 

建安投资增长乏力是导致房地产开发投资增速下滑的主要原因。1-6月建安工程完成投资130.5亿元，同比仅增2.1%，增幅同比回落22.6个百分点。由于建安工程投资占到房地产开发投资近六成的比重，其低位增长势必造成房地产开发投资增速的下滑。

新开工面积中，中小户型住宅比重提高

随着“90/70” 政策的落实和常营地区保障性住房项目的开工建设，朝阳区商品住宅供应结构明显改善，商品住宅新开工面积中，中小户型住宅比重进一步提高。1-6月，全区商品房新开工面积342.2万平方米，同比增长170.7%；住宅新开工面积259.2万平方米，同比增长1.8倍；其中，90平方米以下住宅新开工面积147.1万平方米，同比增长5.8倍，占全部住宅新开工面积的56.8%，比重较上年同期提高33.8个百分点。

保障性住房建设快速推进

今年以来，以经济适用房和两限房为代表的保障性住房投资快速增长，成为朝阳区房地产开发建设的一个亮点。上半年朝阳区保障性住房建设完成投资23.0亿元，同比增长6.7倍，占朝阳区商品房投资总量的10.2%；施工面积198.9万平方米，比2006年同期增长1.5倍，占全区商品房施工面积的8.1%。其中，新开工经适房、两限房78.5万平方米，同比增长7.8倍。目前，朝阳区正在建设的保障性住房项目有7个，主要集中在常营、垡头和豆各庄等地区。保障性住房建设的快速推进有助于改善住房供给结构，缓解高房价对于中低收入人群的压力。

开发资金向大型、有实力的房地产开发企业聚集

2008年房地产行业整合趋势加剧，资源集中度增加，优势资源流向大型、有实力的房地产开发企业。1-6月，房地产开发企业累计到位资金657.0亿元，同比增长27.4%，其中，本年实际到位资金404.6亿元，同比增长46.5%。分资金来源看，房地产定金及预收款、金融机构贷款和自筹资金依然是主要融资渠道，占实际到位资金的比重分别为45.3%、32.7%和18.6%。随着房地产开发业准入门槛的不断提高，开发资金越来越向少数大地产商聚集，1-6月本年累计到位资金超过5亿元的企业共有41家，占全区开发企业总数的7.2%，资金占有量424.8亿元，占房地产开发到位资金总量的64.7%，同比增长1.3倍。

    价增量缩，空置面积持续扩大

今年上半年，朝阳区商品房销售下降明显，市场观望气氛愈发浓厚，而商品房售价却仍呈上涨态势，“有价无市”的局面进一步加剧。

截至6月底，朝阳区累计销售各类商品房屋132.0万平方米，同比下降45.1%，降幅连续3个月保持在40%以上。其中，住宅销售面积94.2万平方米，同比下降46.3%，降幅比一季度扩大18个百分点。在销售持续下降及竣工面积大幅增长的共同作用下，商品房空置面积持续扩大。1-6月商品房空置面积357.4万平方米，同比增长47.1%。

虽然销售持续低迷，但房价仍在不断上涨。1-6月商品房平均成交价16018元/平方米，同比涨幅10.4%。住宅平均售价17029元/平方米，同比上涨39.5%，高于平均涨幅29.1个百分点。从热点销售区域看，CBD核心区住宅销售项目11个，平均售价42928元/平方米；亚奥地区住宅销售项目14个，平均售价14689元/平方米；望京地区住宅销售项目13个，平均售价16818元/平方米。

杜婷