一季度朝房景气指数监测报告

 

内容提要：一季度“朝房景气指数”为114.30，同比上升4.77点，比上年末下降2.56点。八个分类指数呈六升二降格局，其中上升的有本年资金来源、新开工面积、土地购置费、商品房销售价格、房地产开发投资和竣工面积等六个分类指数；降低的有空置面积和完成土地开发面积两个分类指数。八个分类指数中，本年资金来源分类指数同比增幅的提高是影响“朝房景气指数”增长的主要因素。

 

2007年初“朝房景气指数”逐月下跌，10月开始止跌回升，年底攀升至全年最高点，达到116.86。今年一季度，“朝房景气指数” 为114.30，同比上升4.77点，比去年年末下降2.56点（见图1），呈回落趋势。但房地产开发投资增长迅猛、房屋施工面积增长较快等因素使“朝房景气指数”回落幅度不大，“朝房景气指数”继续在景气区间运行。

 

图1 2008年一季度“朝房景气指数”运行趋势图

 

分类来看，“朝房景气指数”的八个分类指数呈六升二降格局。在上升的本年资金来源、新开工面积、土地购置费、商品房销售价格、房地产开发投资和竣工面积六个分指数中，本年资金来源、新开工面积和土地购置费三个分指数增幅较高，分别比上年同期提高5个点以上，是拉动“朝房景气指数”上行的主要因素。下降的两个分指数分别为空置面积和完成土地开发面积，其中空置面积分指数下滑最快。

 

表1 2008年一季度朝房景气指数与分指数情况

分 指 数 名 称	2008年1季度	2007年1季度	指数同比增减
房地产开发景气指数	114.30	109.53	4.77
1、本年资金来源指数	115.29	108.11	7.18
2、新开工面积指数	110.18	104.15	6.03
3、土地购置费指数	104.73	99.47	5.26
4、销售价格指数	136.78	134.10	2.68
5、房地产开发投资指数	107.81	105.54	2.27
6、竣工面积指数	103.21	101.11	2.10
7、完成土地开发面积指数	84.66	85.12	-0.46
8、空置面积指数	90.78	99.26	-8.48

 

1、本年资金来源分类指数：本年资金来源分类指数为115.29，比去年同期增长7.18点。今年一季度，房地产开发企业本年实际到位资金167.2亿元，同比增长46.9%，增幅同比上升64.3个百分点。从融资渠道看，银行贷款61.0亿元，同比增长2.1倍，占本年到位资金的36.5%，对本年到位资金增长的贡献率达77.0%。本年资金来源的快速增长是影响今年一季度“朝房景气指数”上升的主要方面。

2、新开工面积分类指数：新开工面积分类指数为110.18，比上年同期上升6.03点。2008年一季度新开工面积一改上年连续11个月下降的走势，同比涨幅1.9倍，达123.2万平方米。常营两限房、太阳宫新区等6个项目新开工面积超过10万平米，达82.4万平方米，占新开面积总量的66.9%，其中常营两限房项目新开工面积34.5万平方米，占28.0%。一季度呈现出住宅施工和新开工面积快速回升的走势，预计未来一个房地产建设周期内供应量会逐步增加。

3、土地购置费分类指数：2005年以来国家一系列土地调控政策在客观上起到了抽紧地根的作用，城市房地产开发用地被进一步紧缩，土地供应偏紧以及土地资源的稀缺也在客观上造成了土地购置成本的显著增加。一季度朝阳区房地产开发企业共支付土地购置费用12.9亿元，同比增长3.2倍，土地购置费分类指数为104.73，比上年同期增长5.26点。

4、销售价格分类指数：商品房销售价格指数为136.78，比去年同期上升2.68点。目前，受近两年来房价的快速上涨和贷款利率的频繁上调以及奥运会等因素综合影响，市场持币观望氛围渐浓，商品房销售价格虽然涨幅回落，但仍保持高位上涨的态势；今年一季度，朝阳区商品房现房综合平均售价14689元/平方米，期房综合平均售价14913元/平方米，同比分别上涨6.9%和2.4%，增幅分别下降39.4和47.5个百分点。

5、房地产开发投资分类指数：一季度，房地产开发投资分类指数为107.81，比上年同期上升2.27点。全区完成房地产开发投资91.4亿元，同比增长32.3%。房地产开发投资以高增速开局主要受到两方面因素的影响，一是住宅投资的持续增长，一季度完成住宅投资47.5亿元，同比增长72.1%，二是房地产前期开发费用的大幅度提高，截至3月底朝阳区房地产开发企业支付土地购置费等其它费用39.8亿元，同比增长93.3%。

6、竣工面积分类指数：竣工面积分类指数为103.21，比去年一季度上升2.1点。今年一季度商品房竣工面积106.9万平方米，同比增长102.8%。受去年同期企业外迁、同期数减少以及今年一季度奥北中心、新城国际和汇和房地产等超过10平方米的项目相继竣工的影响，各类商品房竣工面积均有较大幅度增长，景气分指数上升。

7、土地开发面积分类指数：土地开发面积分类指数从2005年4月起一直处于不景气区间，从2006年3月开始该分类指数基本保持在85左右，一季度末土地开发面积为0，土地开发面积分类指数为84.66，同比下降0.46点。

8、空置面积分类指数：商品房空置面积分类指数90.78，比去年一季度下降8.48点，景气水平进一步下降。步入2008年，严格的房地产信贷管理政策对市场的影响仍在继续，市场观望情绪浓厚，商品房销售持续低迷，成交量的不断下降使得存量房消化受滞，加之竣工面积激增，导致空置面积大幅增长。今年一季度，商品房空置面积345.3万平方米，同比增长45.3%，比上年末增加21.7万平方米，其中商品住宅空置面积88.3万平方米，同比增长19.5%，非住宅类空置面积257.0万平方米，同比增长57.0%。

杜婷