三季度朝房景气指数报告

 

内容提要：2007年三季度末，朝阳区房地产开发景气指数为106.25，比上年同期下降6.99点。八个分类指数中上升的仅有销售价格、房地产开发投资和竣工面积3个分类指数，而本年资金来源、空置面积、土地购置费、土地开发面积、新开工面积分类指数同比有不同程度的下降。

 

2007年作为“宏观调控落实年”，在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、紧缩信贷控制的影响下，商品房新开工面积连续14个月走低，投资增长势头受到一定遏制，对总体增速扩张有抑制作用。从2004年2季度起，经历了连续11个季度的上涨后，房地产企业景气指数自2007年1季度下滑，本季度达到最低点，为106.25。分别比一季度和二季度下降3.28点和2.09点，今年1-9月指数均处于106-111区间内（见下图）。

 

   

 从主要分类指数的走势看，2007年三季度末“朝房景气指数”下降，主要是由于本年资金来源、空置面积、土地购置费、土地开发面积、新开工面积分类指数同比有不同程度的下降造成的，竣工面积和房地产开发投资分类指数基本与上年持平，仅有销售价格分类指数对综合景气指数拉动作用明显。

 

 

1、销售价格分类指数：2007年三季度末，我区商品房销售均价受商业、写字楼成交量大幅增长的影响，商品房现房、期房综合平均价格进一步上涨，涨幅分别为30.9%和40.9%。商品房平均销售价格分类指数从2006年10月起连续12个月上升达到141.31，比上年同月上升18.31点，成为上升幅度最大的分类指数。

2、房地产开发投资分类指数：房地产开发投资平稳增长，从2006年二季度起始终保持在20%以上的增速，本年投资超过亿元的项目94个，同比增加20个，成为房地产开发投资稳步增长的重要因素。截至三季度末完成房地产开发投资357.2亿元，比去年同期的285.5亿元增长25.1%。2007年三季度末，房地产开发投资分类指数为108.30，比上年同期上升0.95点。

3、竣工面积分类指数：2007年三季度末，房屋竣工面积分类指数为101.94，比上年同月增长0.07点。进入2007年以来，竣工面积一改2006年持续11个月下降的走势，转降为增，截至三季度末竣工面积为330.5万平方米，同比增长32％，但由于去年8月当月竣工面积较大，致使同期数大幅增加，导致三季度末竣工面积增速比二季度回落41.1个百分点，影响竣工面积分类指数较二季度下降2.07点。

4、资金来源分类指数：2007年三季度末，本年资金来源分类指数小幅下滑，为102.04，同比下降1.50点。前三季度房地产开发企业本年实际到位资金在收紧银根、紧缩房贷等综合因素影响下，本年到位资金476.5亿元，同比下降16.5%，降幅比二季度扩大1.3个百分点。其中，作为开发资金主要来源的国内贷款和定金及预收款同比分别下降13.5%和17.2%。

5、空置面积分类指数：由于非住宅类房屋空置面积增加，商品房空置面积总量与上年同期相比有所上升，其中前三季度空置一年以上房屋面积达到75.8万平方米，同比增长14%。2007年三季度末空置面积分类指数为103.38，与上年同期相比下降4.11点。

6、土地购置费分类指数：三季度末房地产开发企业支付土地购置费53.4亿元，同比下降18%。虽然有部分开发项目陆续支付土地费用，但是受去年同期基数过大影响，三季度土地购置费延续二季度下降态势，该分类指数继续回落，三季度末土地购置费分类指数为94.08，比上年同期下降11.03点。

7、土地开发面积分类指数：由于2007年前三季度均没有土地开发面积，土地开发面积分类指数继续低位运行，三季度末为71.42，下降12.53点。

8、新开工面积分类指数：受“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”等宏观政策影响，截至三季度新开项目比去年同期减少15个，新开工面积大幅缩减，连续10个月呈下降走势，2007年三季度末商品房新开工面积为152.9万平方米，同比下降66.3%。新开工面积持续走低导致新开工面积分类指数探至今年最低，降到百点以下，三季度末为92.8，比上年同期下降13.16点，是降幅最大的分指数。

                                   吴晓茜