——前7月我区固定资产投资形势分析

                                                                                       2002年8月19日

今年前7个月我区固定资产投资形势仍保持小幅度增长的态势。截止7月末，基建、更改投资项目178个，房地产企业127家，累计完成投资76.2亿元，同比增长6%。其中：基本建设完成投资16.5亿元，同比增长9.5%，更新改造完成投资6.5亿元，同比下降12.9%，房地产完成投资53.2亿元，同比增长8.0%。三项投资分别占投资总量的21.6%、8.5%和69.9%。

国有企业完成投资29.8亿元，同比增长10.4%；外商及港澳台完成投资21.8亿元，同比增长0.6%；非国有内资完成投资24.5亿元，同比增长6.0%。

施工面积1032.5万平方米，同比增长5%。除房地产施工面积816.4万平方米，同比增长11.3%以外，基本建设、更新改造施工面积均下降，分别为201.3万平方米和14.4万平方米，同比下降11.8%、29.8%。

一、新开工规模呈现良好势头

新开工项目（扣除房地产）与去年同期相比平均规模扩大。1—7月，投资单位178个，在建工程项目169个，其中：新开工项目39个，同比增加2个，新开工项目计划总投资24.2亿元，同比增长2.3倍，项目平均规模0.6亿元，同比增长2.2倍。新开工面积42.5万平方米，同比增长31.7%。

二、基础设施投资增长1.85倍

今年我区为改善投资环境，加大了基础设施投资力度。1-7月我区完成基础设施投资8.8亿元，同比增长1.85倍。基础设施投资投向集中于道路建设、交通环境改善、公园园林建设、环境改造的垃圾填埋厂和锅炉改造，分别完成投资3.8亿元、2.0亿元、0.3亿元和2.6亿元，分别占基础设施完成总量的43.2%、22.7%、3.4%和29.5%。

三、更改投资仍呈负增长

前7个月，我区完成更改投资6.5亿元，同比下降12.9%。从投资用途上看：用于增产完成0.8亿元，增加品种0.1亿元，提高产品质量0.2亿元，三废治理2.6亿元，分别占12.3%、0.2%、3.1%和40.0%。我区企业搬迁及更改投资期较长是影响投资减缓的重要因素。

四、资金总量大于投资完成总量，但速度高于投资

1—7月，我区累计到位资金110.3亿元，同比增长18.9%。增幅高于投资增速12.9个百分点。加上上年结余，本年可用资金156.7亿元，总量大于投资完成80.5亿元。其中：国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金分别为3.0亿元、26.7亿元、2.9亿元和37.4亿元，分别增长5.0%，51.7%、-12.1%、42.2%。从投资管理渠道上看：基建及更改投资资金来源76.6%和10.6%依赖于自筹和国家预算内资金，而房地产项目由于靠市场机制，资金来源列居前三位的分别为，占本年资金来源40.0%的定金及预收款，占29.6%的国内贷款和7.1%的自筹资金。

五、房地产仍是投资主体且支撑投资小幅增长

截止到7月底累计完成房地产投资53.2亿元，同比增长8%，高于固定资产投资总量增长2个百分点。对固定资产投资增长的贡献率为91.2%。在投资增长的势头下，本年商品房施工面积816.4万平方米，同比增长11.3%，其中：新开工面积158.1万平方米，同比下降3.4%，竣工面积60.6万平方米，同比增长8.5%。前7个月房地产投资走势体现出本年房地产投资的四大趋势：

趋势一：国有企业投资减弱，外商、港澳台、非国有内资企业优势凸现。1—7月，我区有投资经营的房地产企业127家，按注册类型划分，国有企业15家，完成投资12.1亿元，同比下降8.3%；外商及港澳台企业37家，完成投资21.2亿元，同比增长14.0%；非国有内资企业75家，完成投资19.9亿元，同比增长14.0%。从三项投资比重上看：国有比重下降4.1个百分点，其他均上升2个百分点。产生的原因主要有三点：一、投资市场的进一步开放；二、土地市场挂牌销售，行为的规范与透明，使得国有企业土地优势的减弱；三、企业所有制改革。

趋势二：房地产前期投入费用高。按投资构成分：前7个月完成建安工程30.3亿元，同比下降10.1%，而其他费用22.9亿元，同比增长47.4%。本年完成投资排名前5位的新开项目中，仅红石建外、世纪朝阳和宝嘉恒三家企业支付土地费、拆迁费等超过10.4亿元。

趋势三：商品房销售带动投资增长。1-7月，我区销售商品房46.2万平方米，同比增长27.3%，其中销售商品住宅42.6万平方米，同比增长29.2%，商业营业用房销售0.6万平方米，同比增长386.7%，而办公楼销售明显不如去年，销售面积2.9万平方米，同比减少5.3%。在销售的带动下，今年住宅完成投资33.2亿元，同比增长16.1%，而办公楼完成投资2.5亿元，同比下降53.8%，形成投资用途增长的新格局。但竣工面积仍大于销售面积，前7个月，我区竣工商品房60.6万平方米，高于同期销售面积14.4万平方米，形成新的空置面积，7月底我区已累计空置面积135.2万平方米，同比增长9.3%。

趋势四：CBD地区及周边地带和部分乡成为投资增长较快的地带。1—7月，我区完成投资最高的前十家企业完成投资23.7亿元，占房地产投资总量的44.4%。十家企业从项目地理位置看，形成两大地带。第一投资地带，位居第一的是CBD项目“建外SOHO”，其次CBD周边项目有：道路建设“朝阳北路拆迁”、东北侧的“世纪朝阳”、北部的“汉斯京盛”和南侧的德润房产。第二投资地带：绿化带带动的大屯乡的“华汇”、三间房乡的“京通天泰”和太阳宫乡的“新纪房地产”，均表现不俗。

六、市、区重点项目完成情况

市60项重点工程：燃煤锅炉改造、兆维数字技术开发中心和背投式大屏幕彩色电视机规模化增产技术改造本年完成投资2.6亿元，预计将于今年年底完成。商务中心区项目，目前上报我区并已开工的仅有财富中心和“建外SOHO”，完成投资5.7亿元，两项目都是一期。中国电影博物馆、北京电视中心正处于前期设计阶段，预计本年底开工，1—7月发生前期投资960万元。

区危改投资：本年我区计划完成28片夹缝平房危改房改，有京棉集团、垂杨柳、北十里堡、东八里庄、南磨房、幸福村等危改区，朝阳房地产经营公司、三能达置业、鸿天泽在我区并已上报，项目均处前期，三家完成投资1.2亿元。

                                             高欣萍